Česká národní banka opět po pouhém měsíci dne 5. listopadu 2021 zvedla základní
úrokovou sazbu. Nebyl to nečekaný krok, byl ale nečekaně razantní. Na konci září zvedla ČNB základní
úrokovou sazbu o 0,75% z 0,75% na 1,5%. Nyní 5. listopadu ČNB opět zvedá, a to
dokonce o 1,25% na 2,75%.
Základní úroková sazba byla takto vysoko naposledy v listopadu 2008, tedy před 13lety!
Proč takto razantně ČNB zasáhla? Důvodem je inflace, která začala v červenci letošního roku strmě stoupat a v září dosáhla dokonce 4,9%. První zvýšení základní úrokové sazby provedla ČNB na konci září, kdy inflace dosáhla 4,1%.
Pro představu, měsíční inflace větší než 4% byla naposledy v listopadu 2008, tedy opět před 13lety.
Reálné úrokové sazby hypoték, které byly nyní v průměru na úrovni 2,4%, dosáhnou zřejmě díky těmto zvýšením základní úrokové sazby ke konci roku úrovně kolem 4%.
ČNB avizuje, že pokud inflace bude dále stoupat, je připravena a počítá s tím, že základní úrokové sazby bude zvedat. Dle slov guvernéra ČNB Jiřího Rusnoka půjdou základní sazby zřejmě na úroveň kolem 3%, možná i lehce nad. To by znamenalo reálné úrokové sazby hypoték blížící se k 5%.
Děje se toto pouze v České republice?
Ekonomiky jsou dnes tak provázané, že jedna významně ovlivňuje druhou. Kromě České národní banky začaly na přelomu léta a podzimu zvedat úrokové sazby také Maďarsko, Polsko, Norsko. Ostatní státy se pravděpodobně velice záhy přidají.
Stejně tak inflace letí vzhůru v celé Evropě. Polsko, Litva, Estonsko byly již na konci léta na 5%, Německo a Rakousko byly o několik desetin výše, než Česká republika.
Jak zvýšení úrokových sazeb ovlivní hypoteční trh?
Od poloviny roku 2020 až do současné chvíle je v České republice hypoteční boom. Objem nových hypotečních úvěrů je na téměř dvojnásobku předešlých let. Tento boom sám o sobě od pololetí 2021 lehce klesal, a nynější zvýšení úrokových sazeb zřejmě pomůže tento boom ukončit a vrátit objem nových hypotečních úvěrů na průměrné hodnoty.
Proč by mělo kvůli zvýšení úrokových sazeb dojít k ochladnutí zájmu o hypotéky? To si ukážeme na jednoduchém příkladu. Vezměme si byt ve Vrchlabí, 3+1, po rekonstrukci, 74m2, cena 4.300.000,- Kč. Mladá rodina si chtěla byt koupit na 80% hypotéku (860tis zaplatí hotově, hypoteční úvěr bude ve výši 3.440.000,- Kč), s délkou 30 let, banka jim nabídla úrokovou sazbu 2,4%, a měsíční splátku 13.413,-Kč.
Pokud nyní úroková sazba hypotéky stoupne na 4%, bude měsíční splátka ve stejném příkladu 16.423,- Kč, tj. splátka stoupne o 3.010,- Kč. K tomu připočtěme skokové zvýšení energií. A to je pro část kupujících již o tolik více, že si koupi úplně rozmyslí, nebo koupí menší nemovitost.
Pozor, zásadní problém nastává u stávajících hypoték, které byly v minulých letech sjednány s úrokovou sazbou kolem 2% a nyní jim bude končit fixace. Těmto lidem po konci fixace vyskočí splátky i o 3tis měsíčně, jako u hypotéky na byt výše. Díky tomu již například nebudou moci refinancovat (u nové banky již nevyhoví při žádosti o nový úvěr a refinancování - na tuto novou vyšší splátku jim nebudou stačit příjmy), a zůstanou u stávající banky, nebo dokonce budou nuceni nemovitost prodat.
Co bude dále s trhem nemovitostí?
Řekněme si to na rovinu a zcela objektivně, realitní trh je v bublině a prošel naprosto neuvěřitelným růstem v letech 2017 – 2021. Netvrdím, že nemovitosti klesnou na úroveň roku 2017, ale jsem přesvědčen, že tempo růstu posledních třech let je neudržitelné, protože je násobně větší než růst mezd, HDP, nájmu, inflace atd. Podívejte se na modelaci vývoje ceny bytu 3+1, 74m2 ve Vrchlabí. Tento byt za dobu 2017-2021 zdvojnásobil svou cenu. Kde bychom byly za 10, nebo 20 let, pokud by nemovitosti dále rostly tímto tempem?
Trh nemovitostí musí zákonitě přibrzdit a nechat tento náskok alespoň trochu dohnat inflací, růstem mezd, cenami nájmů atd.
Sama ČNB v období růstu 2017-2020 postupně zvedala základní úrokovou sazbu až na úroveň 2,25% v únoru 2020, aby tento zběsilý růst brzdila. Další vývoj byl ale ovlivněn začátkem pandemie, kdy ČNB jako podporu pandemií omezené ekonomiky ve třech krocích v březnu a květnu snížila základní úrokovou sazbu na 0,25%. Nyní se tedy z pohledu úrokových sazeb vracíme na úroveň před pandemií a tím, jak byla ekonomika omezeními a finančními injekcemi ovlivněna, tuto úroveň překonáváme.
I bez pandemie bylo jen otázkou, kdy zpomalení nastane a jak výrazné bude. Zpomalení růstu cen nemovitostí je většinou spojeno se zpomalením ekonomiky – lidé méně vydělají, méně si mohou koupit, klesá zájem o nemovitosti, je jich více v nabídce, kdo potřebuje nutně a rychle prodat, jde s cenou dolů.
Co se děje nyní? Inflace letí nahoru, máme nedostatek surovin, Evropa je na počátku energetické krize, společnosti bez surovin nemohou vyrábět, když vyrábí tak za dražší náklady, nevydělají tedy tolik. Hypoteční boom již ztrácel na síle od poloviny roku 2021. Současný krok ČNB, kterým byla zvýšena základní úroková sazba je tedy dalším hřebíčkem do pomyslného konce realitního a hypotečního boomu. A tomuto výhledu odpovídá i zhoršení odhadu vývoje ekonomiky, které ČNB zveřejnila spolu se zvýšením základní úrokové sazby.
Uvědomme si, že nyní pouze končí jeden cyklus ekonomiky. Byl dlouhý o něco více než 10let a druhá polovina tohoto období byla ve znamení poměrně strmého růstu, prosperity a dostatku. Otočení směru bude samozřejmě bolestivé, všichni si lépe zvykáme na lepší podmínky a hůře na horší, ale tak to prostě je. V ekonomice se střídá období prosperity, a období útlumu. Není to nic nečekaného, nic strašného, jen je dobré na to myslet, mít ten nadhled, a nebýt zaskočen.
Těm, co zvažují prodat, radím prodat co nejdříve, aby prodali ještě za dnešní ceny. Těm, co zvažují koupit a nespěchají na to, radím počkat. Těm, co mají připravenou hotovost, radím raději koupit nyní, než nechat uspořené peníze degradovat inflací. Těm, co mají část naspořenou a zbývající část chtějí financovat hypotečním úvěrem, radím koupit nyní, ať se vyhnou vyšším sazbám na hypotéce v příštích měsících a degradování uspořené části inflací, nebo naopak počkat odhadem rok, kdy očekáváme více nemovitostí v nabídce, a rozumnější úrokové sazby hypoték.
A těm, co se ocitnou v problémech radím řešit je včas. Vždy je lepší včasný a správně uchopený prodej, nežli výkup nemovitosti, nebo dokonce exekuce ukončená dražbou.
Přeji všem, ať toto období ustojí bez zásadnějších kotrmelců.
Bc. Jakub Róža
samostatný realitní makléř
Publikováno: 11. listopadu 2021
Sdílejte tuto stránku!