Prodej nemovitosti

Zvažujete-li prodej Vaší nemovitosti, máte dvě možnosti – vyberete realitního specialistu, který se Vám o celou transakci postará, nebo vezmete prodej do svých rukou.

Pokud zvolíte druhou možnost, a nemáte s prodejem nemovitosti doposud žádnou zkušenost, mám pro Vás jednu informaci - zcela jistě to zvládnete. Otázkou je, zda jste ochotni tomu věnovat spoustu, opravdu spoustu času. Vše si zjišťovat, zkoušet metodou pokus-omyl, odmítat desítky volajících realitních makléřů, a také věříte, že neuděláte během celé transakce zásadní chybu. Prodat nemovitost levněji, než by bylo možné, je ta lepší varianta. Horší je prodloužení doby transakce a obdržení kupní ceny, pokuta za nedodržení zákona nebo v krajním případě přijít o nemovitost, a zároveň nikdy nezískat peníze z prodeje.

Vezměte prosím na vědomí, že to není jen o inzerci, a navíc inzercí vše jen začíná. Zájemci budou mít spoustu otázek technického, právnického a obchodního charakteru. Již na prohlídce nemovitosti, která je, ač si to mnozí neuvědomují, obchodní jednání, je třeba přesně vědět, jak celá transakce bude probíhat právně i fakticky (typ smlouvy, možnosti financování, termín vystěhování, co za vybavení bude součástí prodeje a mnoho dalšího). Dále je důležité vědět, jaký postup (věcný a právní) zvolit při různých požadavcích a možnostech kupujícího.

Nejednou se mi stalo, že prodávající si našel kupujícího sám, ale dotáhnout proces prodeje bylo nad jeho síly. I v těchto situacích jsem Vám schopen nabídnout své služby a prodej dokončit.

Nejčastější důvody, kvůli kterým soukromí prodejci neuspějí:

• Používají nekvalitní fotografie se špatným obsahem, které zájemce odradí
  více informací v článku "Jak prodat nemovitost dráž a rychleji"
• Napíší si neprofesionální popisky, které neobsahují potřebné informace a pokoušejí se zaujmout nereálným vychvalováním
• Platí si jen slabou inzerci, a tím osloví jen malou část potenciálních kupců, čímž si výrazně snižují šanci prodat za dobrou cenu
• Skutečně efektivní marketing nemovitosti stojí tisíce korun měsíčně a probíhá několika kanály
• Předvedou slabý obchodní výkon při prohlídce a jednání o ceně
• Emoce, které chovají k nemovitosti, ovlivní jejich nadhled, úsudek a jednání
• Neznalost jednotlivých administrativních kroků prodlužuje transakci, vytváří nervozitu na obou stranách. Hrozí opomenutí nějakého z nutných kroků, a tím nedodržení zákona

Pokud se rozhodnete pro první variantu, alfou a omegou je výběr realitního makléře. Jeho volbu nepodceňujte, vrátí se Vám to.

1. Doporučuji makléře opravdu vybrat. Často prodávající vezme prodej do svých rukou, zainzeruje, ale místo zájemců volají desítky makléřů s nabídkou spolupráce. Prodávající nakonec někomu podlehne, někomu kdo nemá zakázky z doporučení předešlých klientů, někomu o jehož perfektní práci si lidé nepovídají, proto musí volat na soukromou inzerci. To co se samo nabízí nebývá to nejlepší.
2. S Vaším realitním specialistou budete úzce v kontaktu po celou dobu transakce. V době vlastního převodu nemovitosti téměř každý den, proto Vám makléř musí jako člověk sednout na první dojem.
3. Velice užitečná je reference. Poptejte známe a kamarády, kteří v nedávné době prodávali nemovitost. Informace typu „co řekl to splnil“, „při problému jednal jako profesionál a problém vyřešil“, nebo „cenu nemovitosti odhadl přesně, prodej i peníze na účtu byly tak, jak jsme požadovali“, to jsou informace k nezaplacení.
4. Podívejte se, jak se makléř prezentuje na internetu. Má vlastní web, kde svou práci popisuje? Má v nabídce padesát neprodejných nemovitostí a Vy budete jednapadesátí, nebo má do dvaceti nemovitostí, kterým se věnuje? Lze nalézt nějaké reference od jeho klientů?
5. Podívejte se, jak a kde makléř prezentuje nabízené nemovitosti. Používá placenou inzerci? Profesionálně prezentuje nemovitosti? Používá webové stránky nemovitosti? Placenou PPC inzerci? Offline marketing?
6. Osobní setkání je nutností stejně jako prohlídka Vaší nemovitosti, klidně i od více Vašich favoritů, sami uvidíte rozdíly v jejich vystupování a práci. Makléř by měl odhadnout cenu nemovitosti, dále zjistit, co od prodeje prodávající očekává, a dle toho navrhnout prodejní strategii a dohodu o spolupráci.
7. Pozor na fígle realitních makléřů, pomocí nichž se Vás snaží přesvědčit o spolupráci s nimi:
   • Falešný zájemce – kamarád nebo kolega makléře, který hraje zájemce a má podpořit přesvědčení o databázi zájemců. Později si zájemce herec rozmyslí koupi nebo mu neschválí hypotéku.
   • Sháním byt v této lokalitě (pro mého klienta) – lístek ve schránce, na vývěsce, dále postup jako falešný zájemce.
   • Databáze klientů – neověřitelné, neměřitelné, podobné falešnému zájemci.
   • Slibování nereálné ceny, které lze označit za uvedení v omyl, neboli podvodné jednání. Prodávajícímu se samozřejmě líbí vyšší částka, kterou mu makléř slibuje, podepíše tedy dohodu o spolupráci a čeká, a čeká, a čeká a makléř věří a věří a věří, že prodávající kývne na slevu. Bohužel je v té době nemovitost „okoukaná“ potenciálními kupujícími, a aby je zaujala, musí se cena později snížit více, než kdyby se začala nabízet za reálnou cenu od začátku. Makléř tedy nakonec prodej realizuje, což bylo jeho cílem, Vaším cílem ale předpokládám není prodat později a za méně.
   • Okamžitý výkup, pokud potřebujete peníze ihned – tady je nutné si uvědomit, že pokud Vaši nemovitost koupí realitní kancelář za účelem následného prodeje za tržní cenu a zisku, musíme od tržní ceny odečíst náklady na dva prodeje, daň z nabytí, daň ze zisku, daň z přidané hodnoty, obchodní marži....reálně získáte výkupem maximálně 70% tržní kupní ceny. Není lepší nastavit prodejní strategii tak, aby jste získali 90% tržní ceny a peníze měli za cca 1-2 měsíce na účtu?
   • U nás neplatíte provizi, aneb uzavřeme dohodu o spolupráci na prodejní cenu za nemovitost např. 2.000.000,-, my prodáme za 2.300.000,-, ale vy provizi neplatíte, jen z ní odvedete daň ze zisku, což je opět uvedení v omyl.
   • Prodejte bez realitní kanceláře a ušetřete, my Vám zařídíme podpůrné služby prakticky zadarmo. Až po podpisu smlouvy zjistíte, o jakou realitní kancelář jde, kolik bude úspora a podpůrné služby stát, a co vše si vlastně budete muset ještě zajistit a zaplatit.

Pojem realitní kancelář - o co vlastně jde? Pokud je realitní kancelář (společnost s ručením omezením, vlastněná panem X) neúspěšná, začínající, nebo si nevěří, často si koupí frančízu. Tedy za poplatek (dále za podíl na každém obchodu) si koupí členství v síti realitních kanceláří a začne používat logo této sítě (krom toho také školení, know-how, podporu). Pořád je to ale společnost vlastněná panem X, a také s právem dělat si věci po svém, bez dozoru a na vlastní účet.

Pojem makléř - o co vlastně jde? V drtivé většině případů spolupracuje makléř s realitní kanceláří na živnostenský list. Profese realitní makléř je profesí vázanou, to znamená, že začít může kuchař, zedník, prodavačka, kdokoliv, stačí absolvovat kurz zakončený zkouškou. Realitní kancelář to nestojí mnoho, poskytne uchazečovi kurz a základní školení, a až dokončí realitní makléř nějakou transakci, o provizi se podělí makléř, realitní kancelář a poskytovatel frančízi.

Jsem makléř z celosvětové sítě realitních kanceláří, obchodující s tisíci nemovitostí ročně, s námi je vše nej nej nej. Velice často je překladem - jsem samostatný podnikatel, který pracuje na živnostenský list pro realitní kancelář, společnost s ručením omezením, vlastněnou panem X, která si koupila frančízu a vystupuje pod logem celosvětové sítě realitních kanceláří. Zcela jistě model, který funguje, je nejběžnější, možná i podobný pyramidě. Nic ale neříká o kvalitách nebo bezpečnosti.

Jaký je tedy rozdíl mezi realitními kancelářemi? Rozdíl je v makléřích, kteří pro ni pracují.

Jaký je rozdíl mezi makléři? Rozdíl je v principu jejich práce, v tom čemu věří, v jejich zásadách, v tom jací jsou.

Dva makléři, pracující ve stejném městě a stejné kanceláři mohou poskytovat velice odlišnou službu. Hodnoťte prosím osobu.