Už 29. března 2020 začala vláda prezentovat záměr zrušit daň z nabytí nemovitosti ve výši 4% z kupní ceny, čímž tak reagovala na důsledky koronakrize. Média byla tohoto záměru plná a nejeden kupující zajásal. Odpověď na otázku, zda už je zrušení daně platné, nebyla ale dalších 6 měsíců jednoznačná. Poslanecká sněmovna návrh měnila, senát vrátil zpět poslanecké sněmovně zákon s pozměňovacím návrhem, a čas běžel.
Definitivně zrušeno
Až 18. září 2020, kdy zákon podepsal prezident, nastal důvod k oslavám. 25. září 2020 již vyšel zákon ve Sbírce zákonů pod číslem 386/2020 Sb., a to se zpětnou platností pro všechny převody nemovitostí, jejichž termín pro podání daňového přiznání končil po 31. březnu 2020 (tj. všechny vklady podané po 1. prosinci 2019).
Zpětná platnost zákona
Jak jsou ale řešeny převody, které byly na katastr vloženy po 1. prosinci 2019, již jim skončila lhůta pro podání daňového přiznání, zaplacení daně, a na které nyní dopadá zrušení daně zákonem 386/2020 Sb.?
Finanční úřad vydal souhrn mimořádných opatření ve vztahu k zamezení šíření koronaviru, mezi kterými je také prominutí pokut za opožděné podání daňového přiznání a prominutí úroků z prodlení při pozdním zaplacení daně z nabytí nemovitých věcí. Toto prominutí platí pro daňové poplatníky, jejichž daň z nabytí nemovitých věcí je splatná v termínu 31. března 2020 až 31. prosince 2020.
Kdo tedy toto prominutí využil, nemusí se již přiznáním ani placením daně z nabytí nemovitých věcí zabývat. Kdo daň uhradil a vztahuje-li se na něj zrušení zákonem 386/2020 Sb., může nyní požádat o vrácení této daně (podáním žádosti o vrácení přeplatku na dani). POZOR automaticky mu ale daň vrácena nebude!
Když stát někde rozdává, musí jinde brát, kde je tedy háček?
Pokud stát zrušil daň z nabytí nemovitostí, připravil se tak každoročně o příjem do státního rozpočtu ve výši cca 13mld Kč. Pokud o tuto částku nesníží své výdaje, a nebude chtít o tuto částku navyšovat deficit státního rozpočtu, je nutné tyto peníze někde získat. Příjem do státního rozpočtu pochází z daní, z pojistného na sociální pojištění, z poplatků, z výnosů z majetku ve vlastnictví státu a prostředky získané z EU. Jinak řečeno naprostou většinu příjmu do státního rozpočtu zaplatí lidé, nikdo jiný.
Kde tedy stát vezme peníze ze zrušené daně? Odpověď se nachází ve stejném zákoně, jako zrušení daně z nabytí nemovitosti. Jedná se o 1) prodloužení tzv. časového testu pro uplatnění osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitostí a o 2) snížení maximálního odpočtu úroků z úvěru poskytnutých za účelem řešení bytové potřeby.
Prodloužení lhůty pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitostí na 10let
Dříve platné zákony osvobozovaly prodej nemovitosti nepoužívané k vlastnímu bydlení (majitel v ní neměl trvalé bydliště) od daně z příjmu, pokud byla nemovitost vlastněna déle jak 5 let. Tedy pokud jsem vlastnil druhou a další nemovitost déle jak 5 let, neplatil jsem při jejím prodeji daň z příjmu. Konkrétně koupil-li jsem si bytovou jednotku za 1mio, a prodal ji za 4roky za 2mio, zaplatil jsem daň 15% z rozdílu, tj. daň ve výši 150.000,-Kč. Pokud jsem ji ale prodal za déle než 5 let, byl prodej osvobozen a já jsem ušetřil 150.000,-Kč.
Je pravdou, že 5 let je poměrně krátká doba, a část nemovitostí je kupována již s plánem těsně po pětileté lhůtě prodat (spekulativní nákup). Stát tedy zrušením daně z nabytí nemovitosti nabádá a podporuje obchod s nemovitostmi, na druhou stranu ale nyní prodlužuje tzv. časový test pro osvobození od daně z příjmu z 5 let na 10 let. Tím ztěžuje spekulace s nemovitostmi, ve kterých jejich majitelé nebydlí, a pokud takovou transakci někdo bude realizovat, nechť zaplatí daň. Touto cestou tedy zase nějaké peníze do rozpočtu přitečou formou daně z příjmu.
Snížení maximálního odpočtu úroků z úvěru na bydlení
Dříve platné zákony umožňovaly odečíst zaplacené úroky z úvěru poskytnutého za účelem řešení bytové potřeby ze základu daně. Tedy všichni, kdo měly úvěr na nemovitost, ve které měly trvalé bydliště, mohli v daňovém přiznání odečíst zaplacené úroky (pozor, ne celé splátky včetně splátky jistiny, pouze zaplacené úroky) ze základu daně. Odečíst bylo možné úroky do výše 300tis za rok.
Součástí zákona 386/2020 Sb. je snížení maximální částky pro odečet úroků z 300tis za rok na 150tis za rok, a to pro hypoteční úvěry uzavřené po 1. lednu 2022.
Kde se tady daň z nabytí nemovité věci vzala a jak dlouho tu byla?
Historicky nezatěžovala převody nemovitostí přímo daň, ale notářský poplatek při převodu nemovitosti.
Daň jako taková přišla v roce 1993, tehdy ještě jako daň z převodu nemovitostí ve výši 3%, kterou hradil prodávající a kupující zde vystupoval jako ručitel. Daň tedy byla zohledňována v prodejní ceně.
V roce 2013 byla daň přejmenována na daň z nabytí nemovité věci a byla zvýšena ze 3% na 4%.
Od roku 2016 se poplatníkem daně z nabytí stal kupující, což dávalo větší smysl a odpadlo ručitelství.
Nutno podotknout, že daň z nabytí nemovitosti není ve světě ničím neobvyklým, i když 4% je sazba spíše vyšší než je obvyklé. Vyšší zdanění pořízení nemovitosti mají v Německu, Rakousku, nebo např. ve Španělsku. Naproti tomu Slovensko zrušilo daň z nabytí nemovitosti již v roce 2005. Stejně tak jsou od daně osvobozeny nákupy nemovitostí ve Velké Británii i Rusku. V celé Severní Americe se daně z pořízení nemovitosti pohybují se okolo 1%.
Je to dobrá změna?
Myslím, že tento zákon je krok kupředu, vítám ho a jsem rád, že se této daně konečně zbavíme. Převody nemovitostí budou nyní jednodušší a části kupujícím se zlevní o 4%. To bude zcela jistě impulz, který podpoří obchod a pomůže oživit dnešní koronavirem zasaženou ekonomiku.
Vezměme si příklad, kdy u nákupu nemovitosti v hodnotě 5mio na 90% hypoteční úvěr, musel mít kupující 500tis naspořeno. Ale k tomu musel ještě mít naspořené peníze na daň z nabytí nemovitosti ve výši 4%, tj. v našem příkladu dalších 200tis, protože na daň nelze čerpat peníze z hypotéky. To už dnes nemusí! Reálně tedy dnešní kupující v tomto příkladu potřebuje našetřit pro nákup nemovitosti o 28% méně!
Nejvíce se vyplatí koupě na hypotéku do konce roku 2021, z důvodu zrušení daně z nabytí nemovitosti a zároveň ještě bude platit možnost odečíst úroky ze základu daně až do výše 300tis ročně.Na druhou stranu každá mince má dvě strany. Současně navrhovaná novela zákona je například nevýhodná pro kupující novostaveb rodinných domů nebo novostaveb bytů v bytových domech, kteří kupují na hypoteční úvěr. Ti byly již dříve osvobozeni od daně z nabytí nemovité věci, a zároveň si mohli odečítat zaplacené úroky ze základu daně až do výše 300tis. Této skupině kupujících se zmenšuje jen jedna jejich výhoda, protože si z hypotečních úvěrů uzavřených po 1. lednu 2022 budou moci odečíst úroky pouze do výše 150tis, ale žádnou další výhodu nezískávají. Toto ale považuji za akceptovatelné a nutné k nastavení stejných pravidel. Proč by měl stát podporovat prodej novostaveb a prodej starších nemovitostí zatěžovat daní? Všichni by měli mít v rámci možností stejná pravidla, a tomu jde zrušení daně z nabytí nemovitostí naproti.
Děkuji tedy za tento krok kupředu a doufám, že daň z nabytí nemovitostí se už nikdy nevrátí.
Bc. Jakub Róža
samostatný realitní makléř
Publikováno: 26. září 2020
Sdílejte tuto stránku!