Jak prodat nemovitost dráž a rychleji?

Vžijme se dnes do role kupujícího. Jde po ulici a vidí na domku, který by se mu líbil, billboard s nápisem na prodej. Listuje novinami a zahlédne v reklamě realitní kanceláře byt přesně v ulici, kam by se chtěl přestěhovat. Nebo cíleně hledá ve vybrané lokalitě nějaký typ nemovitosti.

Ať je počátečním impulsem cokoliv, valná většina potenciálních klientů dříve nebo později zamíří na inzertní servery. Zde se nachází nejucelenější seznam aktuálně nabízených nemovitostí. Kupující tedy zadá adresu, zvolí například byt, od 60m2 do 85m2, město Jilemnice a stiskne „Zobrazit 18 inzerátů“. Zde může porovnávat, co je k mání, zda nějaká nemovitost zajímavě nevybočuje cenou, nebo zda jím vyhlédnutá nemovitost odpovídá prodejní cenou ostatním podobným nemovitostem v nabídce.

A jak se kupující rozhoduje, který inzerát jen přelétne, a který otevře? Většina kupujících je přesvědčena, že jejich rozhodnutí je racionální, tedy logické. Logické by bylo, že zájem vzbudí například byt s nejlepším poměrem ceny a plochy. Pravdou, kterou prokazují mnohé studie je, že rozhodovací proces výrazně ovlivňují emoce.

V praxi tedy zájemce prochází stránkou a každý inzerát přelétne v pořadí 1) náhledová fotografie, 2) cena. Poté přichází rozhodnutí, zda bude inzerát otevřen.

Stejně tak další fáze jsou ovlivněny emocemi. Z vlastní zkušenosti mám mnohokrát ověřeno, že ten samý byt, se stejně starými rozvody, stejně nevhodnou dispozicí, novou kuchyní a koupelnou, profesionálně nafocený, bude prodán rychleji a podstatně dráž, než byt v původním stavu, se starým nábytkem a špatně nafocený. Důvodem je to, že prezentace hezkého a profesionálně nafoceného interiéru zasáhne emoční centrum kupujících.

Podívejme se tedy dnes na focení nemovitostí a interiérů, protože to je základ a to je to, co musí zasáhnout emoční centrum.

Proč řešíme focení, když každý telefon má mnoha pixelový fotoaparát a vytváří úžasné fotografie? Ano, automatický kompaktní fotoaparát nebo mobilní telefon umí vytvářet nádherné fotografie, ale pouze pokud je focena scéna s dobrou kompozicí. Tedy hodně světla, podobně světlá místa v celé ploše, celá škála barev. Jenže u focení interiéru je toto vše naopak – malé tmavé místnosti, přesvícená okna v kontrastu s tmavými kouty, omezené množství barev.

Co s takovou kompozicí provede automat? Pokusí se odhadnout barvy – bílou a černou, občas se to povede a občas ne – fotka má pak nádech určité barvy. Dále zhodnotí světelné podmínky a zjistí, že jsou velmi špatné. Fotoaparát také předpokládá, že je fotoaparát držen v ruce, a tedy ví, že nemůže nastavit delší čas na závěrce – došlo by k rozmazání fotografie. Otevře tedy clonu na max. Získá tím sice menší hloubku ostrosti, ale dostane více světla na snímač. Bohužel i to je většinou málo. Přijde tedy na řadu citlivost snímače (ISO), která je snížena na takovou úroveň, aby na fotografii alespoň něco bylo. Snížení citlivosti si představte tak, že jeden pixel – bod snímače, nepojme dostatečné množství světla. Fotoaparát tedy vezme několik bodů a ty zprůměruje. Výsledná fotografie je zašuměná, jakoby focená fotoaparátem se zlomkem megapixelů, blížící se olejomalbě.

Fotoaparát telefonu nebo kompaktní fotoaparát je určen spíše na zoom focení. Tedy jejich objektivy jsou konstruovány pro focení vzdálenějších předmětů. Typická koupelna má ale např. 2-3m! Výsledkem focení takovýmto přístrojem je krásný detail umyvadla, detail půlky vany, detail rohu místnosti.

Posledním kamenem úrazu je způsob ukládání fotografií. Kompakt a telefon uloží fotografii nejčastěji do formátu jpeg. To je komprimovaný formát, který ukládá každý jeden bod jako určitou barvu. Pokud jsou vedle sebe hodně podobné barvy, tak je zprůměruje, a uloží jako jeden, aby ušetřil místo na paměťové kartě. Tím degraduje kvalitu již tak dost nepovedené fotografie.

Výsledek podobného procesu vídáme bohužel často ještě dnes, respektive nevídáme, protože ho pouze přelétneme očima a naše emoční centrum nezasáhne.

Pojďme se podívat, jak pracuje profesionální fotograf. První zásada je profesionální zrcadlovka, na které lze nastavit jednotlivé aspekty focení manuálně. Druhá zásada je stativ (trojnožka). Třetí zásada je speciální širokoúhlý objektiv. Čtvrtá zásada je fotit na samospoušť. Pátá zásada je fotit do RAW. Šestá zásada je postprodukce.

V rychlosti vysvětlím rozdíly v postupu vyfocení scény profesionálem. Fotograf má fotoaparát na stativu a fotí na samospoušť, neřeší tedy čas, s fotoaparátem nepohne během stisknutí spouště – může fotit i na jednotky sekund a výsledná fotka bude nerozmazaná, nádherně světelná a to i pokud fotí tmavou komoru. Clonu může nechat přivřenější a získat tak větší hloubku ostrosti (blízké i vzdálené objekty budou ostré). Širokoúhlý objektiv zabere podstatnou část místnosti. Díky výše uvedeným nastavením může ponechat citlivost na maximum – fotka bude mít maximum pixelů. Fotku uloží do RAW formátu.

RAW formát je formát surových dat ze senzoru, kde je zvlášť uložena informace o barvě, světle, expozici a mnoho dalšího. Každou fotografii je pak možné, a i nutné, upravit v počítači. Pokud tedy fotoaparát nebo fotograf odhadne špatně expozici, nebo nastavení barev, vše je možné upravit a nastavit do požadovaných hodnot. Stejně tak mnoho dalších úprav je pro profesionála standardem – úpravy geometrie, ztmavení přesvícených míst a zesvětlení tmavých míst, dobarvení a atd.

Výsledná fotografie je pak dokonalá, nemovitost vypadá díky širokoúhlému objektivu prostornější a vzdušnější, plná světla, přímo vyzývá kupující nastěhovat se.

Při prodeji nemovitosti Vám mohu upřímně potvrdit, že investice do fotografa se jednoznačně vyplatí. Pokud makléř, prodávající nemovitost, je sám profesionální fotograf, nebo služby profesionála využívá, bude nemovitost prodána rychleji a za vyšší cenu – kupující budou kupovat spíše dle emocí, ne pouze dle ceny. Prodávající pak získá díky vyšší prodejní ceně celou službu makléře zadarmo, prodej má bez práce a rychleji dokončen.

Pokud už máte vybraného Vašeho specialistu a začínáte focení, dejte si s přípravou nemovitostí práci a vezměte si jeho rady k srdci. Vaše nemovitost je jistě zabydlená a útulná. Toto zabydlení ve veliké míře zapříčiňují Vaše osobní fotografie, upomínkové předměty a jiné „osobní“ doplňky. Kupující ale hledá nemovitost, na kterou se podívá a nechce se cítit jako na návštěvě. Měl by si říci – to je příjemné prostředí, tady by se hodila fotografie mé rodiny, zde moje lampa atd. Obecně by focený interiér měl vypadat jako hotelový pokoj – perfektní, ale neosobní.

Zvažujete-li tedy prodej nemovitosti, vyberte si sami svého makléře, a jako jedno z kritérií může být styl focení nemovitostí. Zeptejte se Vašich adeptů, jakým způsobem nafotí Vaši nemovitost. Telefonem? Automatickým kompaktním fotoaparátem? Profesionálním fotografickým vybavením? Chcete kupující oslovit cenou, nebo fotografií která nadchne a svádí ke slovům – to chci?

Níže přikládám pro porovnání několik ukázek fotografií interiérů. Vždy fotografie, kterou jsem dnes objevil na reálně inzerovaných nemovitostech v regionu Vrchlabí, Jilemnice, Trutnov a vedle má fotografie podobného interiéru.

Pamatujte, že lidé kupují očima a emocemi!

Bc. Jakub Róža
samostatný realitní makléř

Publikováno: 6.10.2018