V pátek 3.4.2020 podepsal p. prezident novelu, kterou se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (v oblasti realit zásadně). S účinností od 1.7.2020 se ve většině případů ruší předkupní právo spoluvlastníků při prodeji podílu nemovitosti.
Zákon mimo jiné upravuje nejožehavější prodeje, jako například byt v podílovém vlastnictví, garáž v podílovém vlastnictví atd. Nově je v těchto případech zrušeno překupní právo. Vlastník tedy může prodat svůj podíl komu chce, za jakých podmínek chce a nemusí dávat nabídku ostatním spoluvlastníkům. Předkupní právo zůstává prakticky jen při prodeji podílu, který byl nabyt dědictvím. I toto předkupní právo je ale nyní nově omezeno pouze na 6 měsíců od nabytí.
Původní předkupní právo tu bylo už od roku 1964 v zákoně č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, který platil do 31.12.2013. Vyjma převodu na osobu blízkou (příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství) měli spoluvlastníci nemovitých věcí v případě převodu podílu na společné věci předkupní právo k tomuto podílu ze zákona.
Dle zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, platného od 1.1.2014, mohl vlastník podílu na společné nemovité věci, až na výjimky, s tímto podílem nakládat libovolně. Toto výjimečné období trvalo pouhé čtyři roky.
Od 1.1.2018 se ale novelou občanského zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, předkupní právo vrátilo, a to ještě v přísnější formě. Opět zde byla výjimka při převodu na osobu blízkou, nově ale nebylo možné nabídnout prodej podílu ostatním spoluvlastníkům „předem“ (tedy předat jim písemnou nabídku s cenou a podmínkami prodeje). Nově zákon požadoval nejdříve najít zájemce o koupi, uzavřít s ním kupní smlouvu, a až s touto smlouvu učinit nabídku spoluvlastníkům. Občanský zákoník výslovně stanovoval „povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi až dospěje k uzavření smlouvy s koupěchtivým“. Tato uzavřená kupní smlouva musela být uzavřena s rozvazovací podmínkou při uplatnění předkupního práva, a to až do doby uplynutí lhůty pro uplatnění předkupního práva. Tato lhůta byla tři měsíce, a pokud spoluvlastník měl o podíl na nemovitosti zájem a uhradil kupní cenu, uzavřená kupní smlouva se zájemcem se rušila a stejná kupní smlouva byla uzavřena se spoluvlastníkem.
Dle tohoto zákona bylo velice komplikované prodat například byt v podílovém vlastnictví v domě s desítkami bytů (spoluvlastníků), nebo byt, jehož součástí byla garáž v podílovém vlastnictví. Paradoxem, a mou vlastní zkušeností, byl prodej bytu v podílovém vlastnictví v domě s přibližně 50ti spoluvlastníky (byty). V době přípravy prodeje byla vyhlášena karanténa z důvodu viru Covid-19. Dovoleno bylo pouze chodit z práce a do práce, pošta nedoručovala doporučené zásilky. Porušení karantény bylo pod pokutou. Doručení nabídky na využití předkupního práva 50ti spoluvlastníkům bylo prakticky neproveditelné, byt tedy prakticky neprodejný po dobu karantény, a dále 3 měsíce od ukončení karantény, než po předložení nabídek překupní právo propadlo.
Nadměrná administrativní zátěž a časová prodleva při plnění předkupního práva nabádala k obejití tohoto zákona a nepředložení nabídky na koupi spoluvlastníkům. Byla to bohužel běžná praxe při převodů podílů. Co se ale mohlo stát a kdo byl při tomto pochybení v riziku? Typový příklad by byl prodej bytu v podílovém vlastnictví bez předložení nabídky spoluvlastníkům, za cenu např. 1,5mio. Během následujících let ceny nemovitostí raketově stouply a stejný byt byl po 2,5letech běžně prodejný za 2,2mio. Jeden ze spoluvlastníků mohl napadnout zmíněný prodej a prokázat, že mu nebyla nabídnuta koupě dle předkupního práva. Soud mohl zneplatnit původní prodej a přikázat prodat za stejných podmínek tomuto spoluvlastníku. Spoluvlastník tedy zaplatil 1,5mio kupujícímu (ten tedy o peníze nepřišel), ale přišel o byt v té době v hodnotě 2,2mio a dostal zpět 1,5mio které před 2,5lety zaplatil. V riziku byl tedy především kupující, jehož nabývaný podíl nebyl nabídnut všem spoluvlastníkům.
Předkupní právo mělo své opodstatnění a svou ideu. Tou bylo, aby se podíly dále netříštily a byla snaha vlastnictví nemovitostí spíše jednotit, než dále a dále tříštit na menší podíly. V dědických řízeních má tato strategie opodstatnění, v ostatních převodech působila ale zásadní problémy.
Konečně tedy, a doufejme že napořád, je s účinností od 1.7.2020 zrušeno předkupní právo novelou zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, podepsanou prezidentem České Republiky dne 4.3.2020. V této novele je úplně zrušeno předkupní právo vyjma případu, kdy bylo spoluvlastnictví založeno v případě smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit (dědictví). V tomto případě, a pokud takto nabytý podíl je prodáván v době do 6 měsíců od nabytí, platí předkupní právo a je nutné učinit ostatním spoluvlastníkům nabídku na koupi. V ostatních případech se konečně ctí právo vlastnictví a svobodné volby se svým majetkem libovolně nakládat.
Doufejme, že se předkupní právo již nevrátí.
Bc. Jakub Róža
Realitní kancelář
Místo s výhledem, stav k užívání.
Min. 75 m², dům s výtahem.
60–80 m², výhled na hory, kryté parkovací stání.
Slunný pozemek k výstavbě
Po rekonstrukci, celoroční přístup automobilem, k trvalému bydlení
Stav k rekonstrukci, s větším pozemkem
