Realitní poradna – nezkolaudovaná přístavba, je to problém?

Dotaz: Dobrý den, před časem jsme k domu přistavěli garáž, už jsme ji ale nezkolaudovali. Může s tím být nějaký problém?

Opověď: Dobrý den, nezkolaudovaná přístavba, ať už povolená stavebním úřadem, nebo nepovolená, je černou stavbou a nelze ji užívat. Je mnoho případů, kdy jsou takové přístavby užívány dlouhé roky a žádný problém to není. Problém nastane například ve chvíli, kdy se s nemovitostí něco řeší.

1) Prodej ‑ nezkolaudovaná přístavba je vážnou právní vadou nemovitosti, která musí být zájemci o koupi oznámena a uvedena do smlouvy. Každý kvalitní makléř by při auditu nemovitosti před prodejem měl na tuto nesrovnalost přijít a vědět jak s ní pracovat. Pokud by byla kupujícímu zamlčena, ten může i po letech díky této vadě zneplatnit kupní smlouvu a dožadovat se vrácení kupní ceny.

2) Prodej ‑ pokud bude chtít kupující financovat koupi nemovitosti hypotečním úvěrem, zcela jistě na tuto vadu přijde odhadce banky, a banka nedovolí takovou nemovitost financovat. Případně si vymíní do úvěrové smlouvy nápravu této vady nejdéle do roka. Při prodeji je to tedy problém, se kterým se dá pracovat, ale značně zužuje okruh kupujících a snižuje kupní cenu.

3) Pojistná událost ‑ pokud dojde k pojistné události např. z důvodu závady v elektroinstalaci, bude pojišťovna zkoumat nemovitost. Pokud zjistí, že černou přístavbou byly upraveny elektrorozvody, na které nebyla provedena nová revize elektrorozvodů (což je nutný doklad ke kolaudaci), bude mít problém s pojistným plněním (vyplacením pojistky). Stejně tak požár od komína, vytopení od rozvodů vody nebo kanalizace, atd. Vždy se bude zkoumat právní a faktický stav nemovitosti a pokud pojišťovna najde nesoulad, může významně krátit pojistné plnění. Jinak řečeno jakýkoliv neodborný zásah, nebo chybějící revize, má vliv na plnění od pojišťovny. Navíc nezkolaudovaný prostor nelze dle stavebního zákona užívat!

Co tedy s tím? Ideální je samozřejmě kolaudace, a to co nejdříve. Ve chvíli, kdy řeším pojistnou událost, je již pozdě. Ve chvíli, kdy se rozhodnu prodat nemovitost, tak přicházím o peníze, nebo odsouvám prodej o např. půl roku.

Pokud byla přístavba realizována dle projektu a platného povolení stavebním úřadem, je nutné obstarat dokumenty požadované stavebním úřadem (revize, doklady o použitých materiálech, geometrický plán stavby atd.) a požádat o kolaudaci. Pokud se jedná o nepovolenou černou přístavbu, tam je nutné připravit projekt na přístavbu, tu povolit dodatečným stavebním povolením, a až poté požádat o kolaudaci.

Bohužel, čím starší je přístavba, tím větší je riziko, že se změnou legislativy nepůjde přístavbu zkolaudovat ve stávajícím stavu. Naopak bude nutné realizovat takové úpravy, aby přístavba vyhovovala aktuálně platné legislativně a technickým normám v době kolaudace.

Odpověď tedy zní ano, problém s tím být může, a ne malý. Rada tedy zní: stavět dle povoleného projektu a zkolaudovat co nejdříve od realizace.

Bc. Jakub Róža
Realitní kancelář