Je čas pustit daň z nabytí nemovitých věcí konečně z hlavy?

Informace k definitivnímu zrušení daně z nabytí nemovitosti jsou uvedeny v novějším článku ZDE

Poslední dubnový den roku 2020 vláda schválila zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a to zpětně pro všechny kupující, kteří nemovitosti nabyli nejdéle v prosinci 2019. Jedná se o další krok podpory ekonomiky a rozhýbání realitního trhu po ochromení světa koronavirem. Média byla plná podobných zpráv a nejeden kupující zajásal. I když jsem optimista a věřím, že tato nepříjemná daň bude konečně zrušena, není ještě vyhráno. Pojďme uvést zrušení daně z nabytí nemovitých věcí na pravou míru.

Jak je to tedy s tím zrušením?

Ministerstvo financí předložilo 30.4.2020 poslanecké sněmovně návrh zákona, obsahujícího mimo jiné zrušení daně z nabytí nemovité věci, a poslanecká sněmovna po drobných úpravách zákon schválila. To znamená, že nyní zákon postupuje k projednání senátem. Senát může opět nad zákonem diskutovat, podávat pozměňovací návrhy, vrátit zákon poslanecké sněmovně, zamítnout, nebo naopak zákon schválit. Po schválení bude zákon přijat a postoupen prezidentu republiky. Prezident může zákon podepsat, nebo vetovat (vrátit poslanecké sněmovně). Po podpisu prezidentem republiky musí do 30ti dnů zákon vyjít ve Sbírce zákonů. Zákon se stává platným až když je zveřejněn ve Sbírce zákonů a sbírka distribuována. Účinnosti pak nabývá 15dní od zveřejnění ve Sbírce zákonů.

Jak dlouho může celý zbývající proces ještě trvat?

Tento zákon bude bohužel projednáván ve standardním legislativním procesu, nikoliv ve stavu legislativní nouze tak jako většina jiných opatření schvalovaných v současné době. Vyhlášení zákona ve Sbírce zákonů tedy bude nejspíše trvat měsíce. Lze předpokládat, že Senát bude mít v tomto období mnoho důležitějších zákonů k projednávání, než je zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a tedy dříve než koncem léta bych účinnost neočekával.

Co ale dělat do té doby, než bude zákon účinný, když jsem koupil nemovitost a blíží se splatnost daně?

Finanční úřad vydal souhrn mimořádných opatření ve vztahu k zamezení šíření koronaviru, mezi kterými také je také prominutí pokut za opožděné podání daňového přiznání a prominutí úroků z prodlení při pozdním zaplacení daně z nabytí nemovitých věcí. Toto prominutí platí pro daňové poplatníky, jejichž daň z nabytí nemovitých věcí je splatná v termínu 31.3.2020 až 31.7.2020, pokud daň zaplatí do 31.8.2020.

Stručně řečeno daň z nabytí nemovitých věcí zrušená není, stále platí, pouze je v legislativním procesu zákon o zrušení této daně a zároveň finanční úřad do 31.8.2020 promíjí pokuty za opožděné podání daňového přiznání a zaplacení daně.

A zde se otevírá další otázka: Co se stane, pokud zákon o zrušení daně z nabytí nemovité věci nebude do 31.8.2020 účinný? Doufejme, že finanční úřad v takovém případě prodlouží lhůtu pro prominutí pokut a úroků. Bylo by absurdní nechat všechny kupující, kterým vznikla daňová povinnost v období 1.12.2019 až 31.8.2020, podat daňové přiznání, nechat je daň zaplatit, a až poté dokončit legislativní proces schválení retroaktivně účinného zákona, díky kterému by poté finanční úřad všechny zaplacené daně vracel. A to ještě pozor, toto vrácení přeplatku na dani není dle současně platné legislativy automatické, ale je nutné o vrácení přeplatku žádat!

Bohužel tedy daň z nabytí nemovité věci rozhodně ještě nějaký čas z hlavy pustit nemůžeme, ba naopak je nutné tuto problematiku sledovat, abychom se nedostali do prodlení s podáním a platbou.

Když stát někde rozdává, musí jinde brát, kde je tedy háček zde?

Pokud stát zruší daň z nabytí nemovitostí, připraví se tak každoročně o příjem do státního rozpočtu ve výši cca 13mld Kč. Pokud o tuto částku nesníží své výdaje, a nebude chtít o tuto částku navyšovat deficit státního rozpočtu, je nutné tyto peníze někde získat. Příjem do státního rozpočtu pochází z daní, z pojistného na sociální pojištění, z poplatků, z výnosů z majetku ve vlastnictví státu a prostředky získané z EU. Jinak řečeno naprostou většinu příjmu do státního rozpočtu zaplatí lidé, nikdo jiný.

Kde tedy stát vezme peníze ze zrušené daně? Odpověď se nachází ve stejném návrhu zákona, jako zrušení daně z nabytí nemovitosti. Jedná se o 1) prodloužení časového testu pro uplatnění osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitostí a o 2) zrušení možnosti odpočtu úroků z úvěru poskytnutých za účelem řešení bytové potřeby.

Prodloužení lhůty pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitostí na 10let

Dnes platné zákony osvobozují prodej nemovitosti nepoužívané k vlastnímu bydlením (majitel v ní nemá trvalé bydliště) od daně z příjmu, pokud je nemovitost vlastněna déle jak 5let. Tedy pokud vlastním druhou a další nemovitost déle jak 5let, neplatím při jejím prodeji daň z příjmu. Konkrétně koupím-li bytovou jednotku za 1mio, a prodám ji za 4roky za 2mio, zaplatím daň 15% z rozdílu, tj. daň ve výši 150.000,-Kč. Pokud ji ale prodám za déle než 5let, je prodej osvobozen a já ušetřím 150.000,-Kč.

Je pravdou, že 5let je poměrně krátká doba, a část nemovitostí je kupována již s plánem těsně po pětileté lhůtě prodat (spekulativní nákup). Stát tedy zrušením daně z nabytí nemovitosti nabádá a podporuje obchod s nemovitostmi, na druhou stranu ale nyní prodlužuje časový test pro osvobození od daně z příjmu z 5let na 10let. Tím ztěžuje spekulace s nemovitostmi, ve kterých jejich majitelé nebydlí, a pokud takovou transakci někdo bude realizovat, nechť zaplatí daň. Touto cestou tedy zase nějaké peníze do rozpočtu přitečou formou daně z příjmu.

Zrušení možnosti odpočtu úroků z úvěru na bydlení

Dnes platné zákony umožňují odečíst zaplacené úroky z úvěru poskytnutého za účelem řešení bytové potřeby ze základu daně. Tedy všichni, kdo mají úvěr na nemovitost, ve které mají trvalé bydliště, mohou v daňovém přiznání odečíst zaplacené úroky (pozor, ne celé splátky včetně splátky jistiny, pouze zaplacené úroky) ze základu daně. Odečíst lze úroky do výše 300tis za rok.

Stát celý tento institut navrhuje zrušit od 1.1.2022. Pointou je to, že odpočty zaplacených úroků z úvěrů na bydlení sice podporovaly pořizování bydlení, ale tato podpora byla pouze pro poplatníky, kteří si kupovali nemovitost na hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření. Naopak v podstatě znevýhodňoval ty, kteří měli naspořeno, nebo si půjčili peníze např. od rodiny. Nepřímo tím stát podporoval zadlužování obyvatel a znevýhodňoval spoření.

Nyní, když stát zavádí paušální podporu všem, kteří nemovitost kupují, a to formou zrušení daně z nabytí nemovitosti, není tato podpora nutná a její zrušení opět přinese peníze do státního rozpočtu tím, že se zaplatí více na dani z příjmu.

Stát tedy říká, nebudeme dávat každý rok malou úlevu, a to jen ještě někomu. Místo toho zvýhodníme jednorázově hned při nákupu nemovitosti všechny kupující, ale více ztížíme nebo daňově zatížíme spekulace s nemovitostmi. Chceme totiž podporovat pořízení bydlení, nikoliv spekulativní nákupy nemovitostí.

Kde se tady daň z nabytí nemovité věci vzala a jak dlouho tu byla?

Historicky nezatěžovala převody nemovitostí přímo daň, ale notářský poplatek při převodu nemovitosti. Daň jako taková přišla v roce 1993, tehdy ještě jako daň z převodu nemovitostí ve výši 3%, kterou hradil prodávající a kupující zde vystupoval jako ručitel. Daň tedy byla zohledňována v prodejní ceně. V roce 2013 byla daň přejmenována na daň z nabytí nemovité věci a byla zvýšena z 3% na 4%. Od roku 2016 se poplatníkem daně z nabytí stal kupující, což dávalo větší smysl a odpadlo ručitelství.

Nutno podotknout, že daň z nabytí nemovitosti není ve světě ničím neobvyklým, i když 4% je sazba spíše vyšší než je obvyklé. Vyšší zdanění pořízení nemovitosti mají v Německu, Rakousku, nebo např. ve Španělsku. Naproti tomu Slovensko zrušilo daň z nabytí nemovitosti již v roce 2005. Stejně tak jsou od daně osvobozeny nákupy nemovitostí ve Velké Británii i Rusku. V celé Severní Americe se daně z pořízení nemovitosti pohybují se okolo 1%.

Kdo přišel s tou spásnou myšlenkou daň zrušit?

Daň z nabytí nemovitosti byla vždy rozporuplnou daní, nad kterou se pravidelně jednou za čas strhla diskuze. Proč by měl stát daňově zatěžovat svého občana, který si za své vydělané a již jednou zdaněné peníze koupí nemovitost?

Návrhů na zrušení této daně bylo již několik a většina lidí považovala za nevyhnutelné daň zrušit, jen se čekalo na vhodný okamžik. Přeci jen ochudit příjem do státního rozpočtu o 13mld není jednoduché a v klidném období zvyšovat deficit by mohlo přijít v preferencích draze. Nyní, ve chvíli nouzového stavu z důvodu koronaviru, kdy se deficit tak jako tak bude zvyšovat, a cca rok před volbami do poslanecké sněmovny, se zdá být vhodný okamžik.

Návrhů na zrušení daně bylo mnoho, pro představu lze jmenovat:

30.9.2015, ODS předseda Petr Fiala, navrhl úplně zrušit daň z nabytí nemovitosti, sněmovna zamítla návrh v prvním čtení.

23.1.2018, ODS předseda Petr Fiala a další, po 3 letech sněmovna opět zamítla návrh konkrétního zákona.

24.9.2019, poslední pokus opozice o zrušení daně, který nebyl podpořen dostatečným počtem hlasů a byl odmítnut i těmi, kteří dnes pozměněný návrh s velikou slávou a uznáním přednesly a byl schválen.

Není to tedy tak, že by v tomto koronavirovém období přišli zákonodárci na nejvyšších postech s novou spásnou myšlenkou, jak zachránit a ulehčit jejím voličům. Pouze oprášili starší návrhy opozice ve chvíli, kdy už tuto daň nešlo dále udržet a prohlásili tento návrh za svůj. Moje díky tedy patří především těm, kteří tuto daň chtěli zrušit již dříve a těm co pro toto zrušení hlasovali. Ti připravili půdu pro současný úspěšný návrh zákona.

Je to dobrá změna?

Myslím, že návrh zákona je krokem kupředu, vítám ho a jsem rád, že se této daně konečně zbavíme. Na druhou stranu každá mince má dvě strany. Současně navrhovaná novela zákona je například nevýhodná pro kupující novostaveb rodinných domů nebo bytů v bytových domech. Ti byly již dříve osvobozeni od daně z nabytí nemovité věci, a zároveň si mohli odečítat zaplacené úroky ze základu daně. Této skupině kupujících se ruší jen jedna jejich výhoda, ale nic nezískají. Toto ale považuji za akceptovatelné a nutné k nastavení stejných pravidel. Proč by měl stát podporovat prodej novostaveb a pouze kupující, kteří financují komerčním úvěrem? Podporováni by měli být všichni, i ti kdo kupují starší nemovitost, i ti, kdo pilně šetřili a nyní kupují za naspořené peníze bez nutnosti úvěru.

Děkuji tedy za tento krok kupředu a doufám, že zákon projde legislativním procesem bez úhon co nejdříve.

Bc. Jakub Róža
samostatný realitní makléř

Publikováno: 15.5.2020