Koupit nyní (září 2018) investiční nemovitost?

Koupit investiční nemovitost je poměrně populární, a také jistě moudrá věc. Pojďme si říci, co je to investiční nemovitost, jak hodnotíme její výnos, a zda je vhodné takovou nemovitost pořídit dnes, tedy ke konci roku 2018.

Investiční nemovitost je nemovitost, kterou kupujeme čistě za cílem zhodnocení peněz, které jsme do ní investovali (nejčastěji pomocí pronajímání). Nebereme tedy nyní v potaz koupi nemovitosti, kterou sice nějakou dobu budeme pronajímat, ale v první řadě slouží pro jiný účel (pozdější bydlení dětí, rodičů, vlastní bydlení apod.). U těchto případů není důležitý pouze výnos, ale především splnění účelu, který po nemovitosti budeme časem požadovat.

U investiční nemovitosti pořízené čistě za cílem jejího pronajímání budeme sledovat 1) výnos z pronájmu, 2) stabilitu výnosu z pronájmu, 3) délku výpadků nájemného, 4) bonitu nájemníka, 5) stabilitu hodnoty nemovitosti v čase.

1. Výnos z pronájmu – výše nájemného v porovnání s kupní cenou nemovitosti
2. Stabilitu výnosu – klesání nájemného při ochlazeních ekonomiky (vyšší nezaměstnanost a nižší mzdy nájemníků)
3. Délku výpadků nájemného – za jak dlouho seženeme v dané lokalitě, vzhledem k typu a stavu nemovitosti, a stavu nemovitosti nového nájemníka?
4. Bonitu nájemníka – máme zájemců tolik, že si můžeme vybírat bonitnějšího a ohleduplnějšího nájemníka? Diktovat si například podmínky ohledně domácích zvířat?
5. Stabilita hodnoty nemovitosti v čase – nemovitost můžeme chtít prodat nebo zastavit vůči hypotéce, proto sledujeme, zda její hodnota může klesnout o 20%, nebo jen o 10%

V některém z příštích článků popíšu, jak hledat nemovitost, která maximalizuje všech pět hodnotících kritérií. Nyní se ale podíváme na výnos z pronájmu a stabilitu hodnoty nemovitosti v čase s ohledem na současný trh nemovitostí.

Nebudu zde uvažovat komerční nemovitosti (jejichž nájemníky jsou společnosti, výrobny, sklady), ani nemovitosti pro rekreační ubytování (apartmány). Podíváme se na nejkonzervativnější typ, což je koupě bytu k dlouhodobému pronájmu.

Kde se tedy nachází trh v polovině roku 2018? Ceny nemovitostí jsou výše než za doby realitní bubliny koncem roku 2008. To znamená, že nemovitosti jsou nyní nejdražší v historii. Po propadu v roce 2009 ceny stagnovaly přibližně 5 let, poté začaly v roce 2015 pozvolna stoupat, a v roce 2016 a 2017 raketově vylétly nad úroveň 2009 a růst neustával.

Po útlumu v roce 2009 bylo celkem dost nemovitostí v nabídce, byly levné, a zároveň byly historicky nejlevnější a nejdostupnější hypotéky. Jinak řečeno - trh se oklepal z krize kolem roku 2009, a koupit si nemovitost na hypotéku bylo jednoduché a výhodné. Ekonomice se dařilo, lidé nakupovali, a tím i rostly ceny nemovitostí. Postupně růst cen gradoval, až ceny nemovitostí v posledních dvou letech raketově vylétly. Raketové tempo růstu cen způsobil menší počet nemovitostí v nabídce a pořád stálá silná kupní síla. Ceny nemovitostí jsou dnes v porovnání s průměrnou mzdou příliš vysoko a trh se začíná ocitat v další bublině. Ceny pořád ještě ze setrvačnosti stoupají, přitom ale v některých regionech už je zaznamenám pokles poptávky. Dá se očekávat, že přijde další ochlazení ekonomiky, nebo krize.

Z historie víme, že vše má tendenci vracet se k průměru. Tím VŠE myslím nyní především úrokové sazby hypoték, ceny nemovitostí vůči příjmům a rychlost růstu ekonomiky. Čím více se každá z pozorovaných veličin nachází dále od průměru, tím větší je pravděpodobnost, že se k průměru začne zase vracet.

Shodneme-li se na tom, že se právě nacházíme v přehřáté ekonomice a v realitní bublině, můžeme očekávat, že přijde ochlazení ekonomiky a splasknutí současné realitní bubliny.

Otázkou za miliony korun je, o kolik můžou ceny nemovitostí klesnout, a také kdy. V roce 2009 klesly ceny nemovitostí o téměř 15%!

Můj odhad je pokles cen nemovitostí až o 10% do tří let, spojený s ochlazením ekonomiky a zdražením hypotečních úvěrů. Jinak řečeno, předpokládám, že se vrátíme zhruba k průměru. Nečekám tedy hlubokou krizi po průměr, nebo-li výrazný výkyv od průměru směrem dolů.

Jak tedy dopadne dnes koupený byt jako investiční nemovitost?

Obecně se uvádí, že výnos z investiční nemovitosti je cca 6-8%. Jedná se o výnos z pronájmu cca 4-5%, plus očekávané zhodnocení nemovitosti cca 2-3%.

Vezměme nyní byt 3+1 v centru Vrchlabí, pořizovací cena 1.500.000,- Kč, nájemné bez energií a fondu oprav je 7.000,- Kč měsíčně. Výnos z nájemného tedy činí 5,6% ročně z pořizovací ceny, což je 84.000,- Kč ročně. Průměrné zhodnocení nemovitosti je uváděno cca 2,5%, tedy z pořizovací ceny 37.500,- Kč ročně. Dohromady by nám investování našich peněz do bytu ve Vrchlabí mělo přinést 121.500,-Kč ročně (8,1%). To jsou ale procenta zhodnocení z dlouhodobého průměru (20-30let).

Pokud bychom dnes koupili výše uvedený byt 3+1, za tři roky ho nečekaně museli prodat (peníze bychom potřebovali použít jinde), a vlivem splasknutí realitní bubliny by cena nemovitosti klesla o 10% z kupní ceny, přijdeme o 150.000,-. Když k tomuto přičteme zisk z pronájmu 252.000,- (3 roky * 84.000), vychází nám čistý zisk 102.000,-.

Celkový výnos dnes koupeného bytu za vlastní peníze (ne z úvěru), drženého a pronajímaného 3 roky, by byl pouze 6,8%, ročně tedy 2,26% ! To zde ale nepočítáme náklady a práci spojenou s koupí bytu, s přípravou na pronajímání, sháněním nájemníka (za tři roky se může vystřídat i několik nájemníků), staráním se o nemovitost, opravy, pojištění atd.

Pokud ale nyní počkáme, např. 3 roky, na splasknutí realitní bubliny, tak koupíme ten samý byt až poté za cca 1.350.000,- Kč? Výnos v dalších třech letech můžeme očekávat 4-5% ročně z nájmu + růst ceny nemovitosti po krizi např. 3-4 % ročně, celkem 7-9 %.

Ještě jinak řečeno, pokud koupíme dnes, může očekávané splasknutí realitní bubliny zmrazit výnosy z naší investice na 3-5 let. Neboli investice spojená se starostí o nájemní byt nám může přinést stejně peněz, jako bezpečný a bezpracný termínovaný vklad.

Po splasknutí realitní bubliny a ochlazení ekonomiky samozřejmě přijde opět období růstu. Provedeme-li tedy podobný výpočet, ale například po deseti letech od dnešní koupě, bude se celkové zhodnocení blížit udávanému dlouhodobému průměru 5-8%. To už je lepší, a můžeme tedy říci, že pro desetiletý horizont má investice do nájemního bytu smysl i nyní. Pro horizont 3-5 let bych měl obavu o smysl investice do nemovitosti, pořízené dnes za tržní cenu.

Osobně nyní doporučuji, pokud to není nutné z nějakého jiného než ekonomického důvodu, investiční nemovitost rozhodně nekupovat.

Představte si dnešní situaci jako zlatou neděli před Vánoci v obchodu se spotřebním zbožím. Nyní všichni šílí, půjčují si, kupují vše, co přijde pod ruku......a všechno to, co se nyní nakupuje, bude za čas ve výprodeji za výrazně nižší cenu, v povánočním výprodeji.

Moudří investoři nyní vyčkávají. Vyčkávají na splasknutí realitní bubliny. To bude období, kdy většina vlastníků nemovitostí bude plna skepse a úvah, zda draze nakoupené nemovitosti raději neprodat, když tak padají na ceně. Moudří investoři v tu dobu všude kolem sebe uvidí cedule s červeným nápisem „VÝPRODEJ ZA 70% CENY“, a tehdy budou kupovat investiční nemovitosti. Buďme jako oni.

Bc. Jakub Róža
samostatný realitní makléř

Publikováno: 12.9.2018