ČNB omezuje hypotéky, co to znamená pro stávající a nové hypotéky?

Česká národní banka je centrální orgán vykonávající dohled nad finančním trhem v České Republice. Je to také banka, která půjčuje komerčním bankám, diktuje si podmínky (úrokovou sazbu), za jaké půjčí, a také dává komerčním bankám doporučení, jak mají s půjčenými penězi zacházet (komu a za jakých podmínek půjčovat).

Nyní (12.6.2018) vydala ČNB doporučení pro komerční banky, které prakticky říká, že dříve běžně dostupné 90% úvěry již nelze dávat většině žadatelů, ale jen omezenému množství klientů. Celkové zadlužení žadatele nesmí přesáhnout osmi násobek jeho ročního příjmu a dále aby celková výše splátek všech jeho dluhů byla maximálně 40% čistého měsíčného příjmu.

Dříve například koupě staršího bytu 3+1 ve Vrchlabí za 1.500.000,-. Banka odhadla na 1.450.000,- a klient mohl žádat o 90% z této odhadní částky. Výše hypotéky mohla být tedy 1.305.000,- Kč. Zbylých 195.000,- musel mít klient naspořeno a zaplatit hotově. Běžnou praxí velké části žadatelů, kteří našetřeno neměli, byl úvěr na část, kterou museli zaplatit hotově. Buď spotřebitelský úvěr, nebo úvěr ze stavebního spoření na zmíněných 195.000,- (+ náklady na koupi bytu, stěhování, vybavení atd.)

Nyní stejný byt za 1.500.000,-, odhad banky 1.450.000,- klient nyní žádá o 80% z této odhadní částky. Výše hypotéky mohla být 1.160.000,- Kč. Zbylých 340.000,- + další náklady musí mít žadatel naspořeno, již si je nepůjčí, nebo to bude mít minimálně složitější. Musí totiž ještě splnit kritéria ohledně celkového zadlužení a celkové výše splátek vůči platu.

Abychom pochopili, co tím ČNB sleduje, je nutné podívat se, v jakém stavu se ocitá realitní a finanční trh.

Ceny nemovitostí jsou výše než za doby realitní bubliny koncem roku 2008. To znamená, že nemovitosti jsou nyní nejdražší v historii. Po propadu v roce 2009 ceny stagnovaly přibližně 5 let, poté začaly v roce 2015 pozvolna stoupat, a v roce 2016 a 2017 raketově vylétly nad úroveň 2009 a růst neustával. Po útlumu bylo celkem dost nemovitostí v nabídce, a byly historicky nejlevnější a nejdostupnější hypotéky. Jinak řečeno - trh se oklepal z krize kolem roku 2009, a koupit si nemovitost na hypotéku bylo jednoduché a výhodné.

Tím, jak ceny v posledních dvou letech nemovitostí raketově vylétly vůči mzdám (vyprodaly se a začal být nedostatek nemovitostí), začíná bankám docházet, že se trh ocitá v další bublině a začínají mít strach. Strach z toho, že přijde nějaká další krize, nebo i jen ochlazení ekonomiky, a část majitelů hypoték se dostane do neschopnosti splácet. Tuto neschopnost má banka u hypotéky pojištěnou zástavou na nemovitosti – jinak řečeno, pokud nebude majitel nemovitosti splácet, banka nemovitost zabaví, prodá, a tím umoří dluh.

Z historie víme, že vše má tendenci vracet se k průměru. Tím VŠE myslím nyní především úrokové sazby hypoték, ceny nemovitostí vůči příjmům a rychlost růstu ekonomiky. Čím více se každý z pozorovaných veličin nachází dále od průměru, tím větší je pravděpodobnost, že se k průměru začne vracet.

Lze tedy předpokládat, že raketový růst cen nemovitostí, ekonomiky, a extrémně nízké úrokové sazby se dříve, nebo později začnou vracet k průměru.

ČNB se tedy bojí, že ceny nemovitostí jsou nyní tak vysoko, že tato cena je cenou vyspekulovanou, a tedy nepodložená reálnou hodnotou (cena práce + cena materiálu / cena nemovitosti), a že v případě krize klesnou prodejní ceny nemovitostí hluboko pod současnou hodnotu.

ČNB se tedy snaží, pro případ toho, co se očekává, aby nový vlastníci hypoték měli větší finanční polštář (kontrolují jejich celkovou zadluženost), a jejich dluh byl nižší než hodnota zastavované nemovitosti (do 80% odhadu ceny nemovitosti). Její krok je logický a správný. Podle mě měl ale přijít dříve, mnohem dříve.

Nyní často v článcích čteme, co omezení ČNB způsobí novým žadatelům o hypotéky, o vlivu na trh, dopad na developery, na trh s nájmy a podobně. Ano, tyto trhy budou ovlivněny, ale poradí si s tím všichni výše jmenovaní, utáhnou si opasky, budou déle v nájmu, déle budou šetřit, ale většina finančně přežije.

Osobně vidím problém jinde. Již jsem ho zažil po roce 2009, a ČNB přidává nyní pověstný hřebíček do rakve tomu, co se dá očekávat:

Vezměme si modelový příklad, kdy si v roce 2017 mladá rodina vzala v době kulminující realitní bubliny, hypotéku na byt 3+1 za 1.700.000,-. Hypotéka ve výši 90% s dobou trvání 30 let, úrokovou sazbou 2% a fixací na 3 roky. Rodina měla 10% ceny + náklady na koupi, stěhování a vybavení naspořeno, a bohudík si nebrala spotřebitelský úvěr. Splátka činila krásných 5.560,- Kč, což je logicky zajímavější, než platit podobně vysoký nájem. Navíc, až skončí fixace, plánuje rodina to, co je dnes v módě. Refinancuje – to znamená, že si po 3 letech splácení sjedná novou hypotéku, opět na 30 let, a za výhodných podmínek pro nové žadatele, u jiné banky. Získanou částkou z nové hypotéky splatí původní hypotéku, a získá tím výhodnější podmínky a nižší měsíční splátky. V té době bude manželka na mateřské, to bude ideální.

Než ale po 3 letech nastane konec fixace, může dojít k ochlazení trhu s realitami, ochlazení ekonomiky, a nárůstu úrokových sazeb. Výsledkem je, že při pokusu o refinancování majitelé hypotéky zjistí, že jejich byt je dnes, vlivem opadnutí realitní bubliny, bankou odhadován na 1.400.000,-Kč (pokles o necelých 20%). Přitom manželka je čerstvě na mateřské dovolené a manželovi vlivem ochlazení ekonomiky klesl plat. Dále díky omezením ČNB rodina není úspěšná v žádosti o novou hypotéku.

Nezbývá tedy, než zůstat u stávající banky a akceptovat její návrh na úrokovou sazbu ve výši 4% s fixací na další 3 roky. Jenže splátka vylétne z 5.560,- Kč na 7.175,- Kč. K tomu vedení úvěrového účtu, povinné životní pojištění, energie, topení, fond oprav.....a bydlení se může stát noční můrou.

Pokud rodina nezvládne splácet, může zvažovat prodej nemovitosti a návrat do nájmu. To je nemilé, ale zřejmě je to jediná možnost, jak vzniklou situaci ustát. Prodat nemovitost, na které má banka zástavní právo je samozřejmě možné. Prodej je nutné provést v kooperaci s bankou a kupní cenou nejprve umořit dluh vůči bance. Bohužel rodina zjišťuje, že zbývající dluh je po třech letech splácení ještě ve výši 1.417.000,-. Reálná prodejní cena je cca o 20.000,- Kč níže. Obchod tedy lze realizovat pouze za předpokladu, že rodina po prodeji nemovitosti bance doplatí ještě zmíněných 20.000,-, a dále zaplatí veškeré náklady na prodej, které jsou obvykle až 5% z kupní ceny. Tedy po třech letech splácení hypotéky prodat byt, zaplatit ze svého zbývající dluh bance, zaplatit náklady na prodej, stěhování a kauci do nájemního bytu (celkem cca 100.000,- Kč). Pokud výše zmíněnou částku rodina v rezervě mít nebude, nebude moc řešení jak ven z existenčních problémů.

Neberte výše zmíněný příklad jako nějaké pesimistické strašení. Po roce 2010 jsem takové klienty míval, a většinou to bylo bezvýchodné. Ekonomika pulsuje v cyklech, vše se cyklicky opakuje, a bude opakovat.

Vzít si hypotéku v době ekonomického růstu a nízkých úrokových sazeb, na předraženou nemovitost za doby realitní bubliny, může mít při malém bezpečnostním finančním polštáři hrozivé důsledky. Ne pro developery, ne pro banky, ani pro nové zájemce o vlastní bydlení, ale především pro vlastníky hypoték z doby realitní bubliny.

Úrokové sazby se za rok 2017 pozvolna zvyšovaly z hladiny pod 2% na dnešních průměrných 2,51%. Zde je již odborníky předpovídaný růst zřetelný. Přidává se ČNB svými omezeními, a také trh pracovních míst od začátku roku 2018 nenabízí tolik příležitostí, jak o rok dříve. Není to o pesimismu, tragických scénářích, je to o nadhledu v širších souvislostech, v delších časových obdobích, a také o pochopení cyklů trhu a ekonomiky.

Odpověď na otázku z nadpisu, tedy dle mého názoru je - pokud trh poroste, nebo bude alespoň stagnovat déle, než jsou nejčastější fixace úrokových sazeb (3-5 let), pak je opatření ČNB načasované perfektně. Stávajícím hypotékám nepřitíží, a nové donutí k většímu bezpečnostnímu polštáři. Pokud ale ochlazení nebo krize přijde dříve než za tři roky, budou dnešní čerství majitelé hypoték prověřeni ohněm, a díky nařízením ČNB, o to pálivějším. Bohužel, já i většina realitních a ekonomických odborníků očekáváme a předpovídáme ochlazení již na druhou polovinu roku 2018, takže uvidíme.

Poselství tohoto článku tedy je – kalkulujte při koupi nemovitosti s průměrnými čísly (úrokových sazeb, cen nemovitostí, výší mezd) a uvažujte je minimálně jako pesimistickou variantu pro výpočet bezpečnostního finančního polštáře. Pak mají investice do nemovitostí daleko vyšší smysl a šanci na úspěch.

Bc. Jakub Róža
samostatný realitní makléř

Publikováno: 25.6.2018

Sdílejte tuto stránku!